Если в квартире какое-то время никто не проживает, собственник старается сдать жилплощадь за плату третьим лицам. Что это: аренда жилого помещения или найм, нужен ли договор?
Если речь идет о гражданах, стороны предпочитают договариваться на словах без скрепления договорных условий письменным соглашением. Но вера в порядочность второй стороны – не самый лучший союзник в суде при возникновении конфликта. Рассмотрим, как юридически правильно заключить договор найма жилого помещения, и какие моменты нужно учесть.
Договор найма и его отличие от аренды
Первое, что следует уточнить: в каких ситуациях жилое помещение оказывается в найме, а когда арендуется. Арендной форме владения недвижимостью посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК), найму – 35 глава.
Аренда
Аренда – более широкое и сложное понятие. В соответствие со ст.607 предметом сделки могут стать земельные участки, предприятия, хозяйственные комплексы, жилая/нежилая недвижимость, оборудование, транспорт. Словом, все, что не утрачивает своих свойств во время эксплуатации. Такой вид сделок – прерогатива предпринимательской и хозяйственной деятельности.
Найм
Объектом найма выступает только жилье, что зафиксировано в гл. 35 ГК. Суть сделок вытекает из определения правового соглашения (ст. 671 ГК):
- договор найма жилого помещения предполагает передачу собственником недвижимости другому лицу во временное владение/пользование на ограниченный срок за фиксированную оплату. Соглашение заключается только между физическими лицами, используется вверенное имущество только для проживания;
- предоставление жилой недвижимости юридическим лицам осуществляется по договорам аренды. Съемный объект нельзя задействовать в деятельности предприятия.
Договор найма квартиры или другого жилья оформляется на конкретного человека. Если жилое помещение на некоторый срок передается за плату в пользование юридическому лицу – задействуют арендное соглашение.
Объекты и стороны соглашения
Планируя снять жилплощадь, люди руководствуются практическими соображениями. Приемлемая цена, состояние жилья, его расположение, сговорчивый хозяин – все, что нужно для комфортного проживания.
Точные требования ГК к съемному объекту содержатся в ст. 673:
- предметом типового договора становятся только изолированные помещения: квартиры, частные дома, коттеджи, часть дома или квартиры;
- пригодность для проживания определяется на основание норм Жилищного Кодекса, санитарно-гигиенических и строительных нормативов;
- договор найма квартиры в многоквартирном доме позволяет нанимателю использовать общедомовое имущество согласно ст. 290 ГК.
Участниками соглашения выступают:
- наймодатель – человек, сдающий недвижимость. Это собственник помещения либо его представитель;
- наниматель жилья – принимающая квартиру сторона, совершеннолетний дееспособный гражданин.
Если договор оформляется на юридическое лицо, предприятие выступает арендатором.
Содержание договора
В соответствие со ст. 674 ГК применяется письменная форма договора найма жилого помещения. Закон не требует нотариального заверения, но и не запрещает. Участие нотариуса гарантирует юридическую грамотность документа.
Если стороны решили действовать самостоятельно, соглашение нужно составить с учетом требований законодательства, иначе договор окажется ничтожным.
Существенные условия включают:
- детальная характеристика сдаваемого объекта;
- размер платы;
- реквизиты и подписи сторон.
Как показывает практика, споры при найме квартиры проще разрешить, если договор составлен по стандартному образцу.
| Сведения по участникам сделки | Ф.И.О., паспортные данные, дата и место рождения, адрес постоянной или временной регистрации | Информация указывается без сокращений, а также идентично паспорту |
| Характеристика недвижимости | Кадастровый номер, точный адрес, целевое назначение, технические параметры | Для уверенности использовать кадастровый паспорт объекта, актуальную выписку Росреестра |
| Правоустанавливающие документы наймодателя | Право собственности или представление интересов | Этот момент следует тщательно проверять. Подтверждением выступают не слова, а документы:
|
| Стоимость найма | Складывается из:
|
Если закон установил лимит для платы, договорной размер не должен превышать эту планку |
| Порядок расчета | Подбирается на усмотрение сторон:
|
Когда срок платежа не установлен, оплата происходит каждый месяц согласно ЖК РФ |
| Срок найма/договора | Не должен превышать 5 лет | Если не указан, действие договора автоматически устанавливается на 5 лет (ст. 683 ГК) |
| Права и обязанности сторон |
|
Этот раздел не должен противоречить ГК РФ, ЖК РФ, Правилам пользования жилыми помещениями.
Эти же нормативы применяются, когда в договоре раздел отсутствует |
| Форс-мажорные обстоятельства и ответственность сторон | Порядок действий сторон при повреждении помещения, санкции за нарушения условий договора | Основания расторжения |
После согласования всех условий договор скрепляется подписями сторон. При отсутствии факсимиле хоть одного из участников письменный договор считается не заключенным. Вот теперь можно забирать ключи и вселяться в помещение.
Как принять и сдать съемное жилье
Порог чужой квартиры лучше переступать с передаточным актом, приложив его к договору найма. В интересах нанимателя тщательно осмотреть принимаемое помещение. Любые недостатки, особенно связанные с состоянием коммуникаций, предметов обстановки и дорогостоящей техники, нужно внести в акт.
Собственнику стоит сделать пометку, что помещение и расположенное внутри имущество передается в надлежащем состоянии. По этой же схеме происходит принятие собственником жилья от квартиросъемщика.
Можно ли аннулировать сдачу/найм досрочно
Закон позволяет в любое время пойти на такой шаг. Инициатором выступает собственник недвижимости при:
- отступления от условий эксплуатации помещения;
- ухудшение состояния жилья в результате действий квартиранта;
- нарушения правил проживания в многоквартирном доме;
- задержки с платежами более 2 месяцев подряд.
Квартирант вправе отказаться от аренды в ситуациях:
- владелец не предоставил доступ в помещение, препятствует проживанию;
- состояние жилья не позволяет организовать быт на достойном уровне или представляет опасность для жизни и здоровья;
- ухудшились технические показатели помещений по независящим от пользователя причинам;
- иные нарушения договоренности собственником.
Квартирант вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом владельца письменно (за 3 месяца). Собственник сможет забрать ключи от жилья только по решению суда.
Нюансы договора найма
Продолжительность сдачи жилья стороны определяют самостоятельно с учетом общего 5-летнего лимита. Законодательный порядок длительного найма (от года) проработан конкретнее. Чаще россияне используют договор краткосрочного найма жилого помещения до 1 года. К примеру, на сутки, неделю, пару месяцев. Иногда счет и вовсе исчисляется часами. Тут интересы сторон защищены меньше: не действуют положения статей 680, 684-686, п.2 ст. 687.
Основой найма жилья ГК РФ считает письменное соглашение. В то же время отсутствие документальной договоренности или отмена договора из-за нарушений регламента составления не приведет к разрыву арендных отношений граждан.
Особые случаи – несовершеннолетние собственники. На сделку с квартирой/домом ребенка придется получить разрешение органов опеки. При нарушении прав детей суд максимально защищает права детей и подростков.
При непродолжительной сдаче недвижимости регистрация договора найма жилого помещения не нужна. Соглашения от года являются поводом к посещению Росреестра. Учету подлежит не сам документ, а правовой статус обременения прав собственника на помещение первоначального владельца. Грамотно составленный документ упорядочит взаимодействие сторон, станет доказательной базой в суде.