Законодательство предоставляет возможность распоряжаться объектами недвижимости не только с личным присутствием собственника, но и через представителя. Для этого потребуется оформление документа, в котором будет содержаться перечень полномочий. В представленном материале можно узнать, какие действия можно выполнить через представителя, а также порядок и условия оформления доверенности на продажу.
Что такое доверенность, ее виды
Доверенность – документ, которые предоставляет ее владельцу выполнять определенный комплекс полномочий от имени доверителя. Для совершения многих действий допускается оформлять такой документ в простой письменной форе (например, на право управления транспортным средством). Сделки с недвижимым имуществом через представителя могут совершаться только при наличии нотариально удостоверенной формы.
Виды доверенности зависят от состава полномочий, которые будут предоставлены представителю:
- генеральная доверенность на квартиру – полный перечень полномочий по распоряжению недвижимостью и совершению всех сопутствующих формальностей;
- ограниченная доверенность – позволяет выполнять только строго определенный перечень полномочий на отдельных этапах сделки с жильем (например, только сбор документов в уполномоченных органах).
Вне зависимости от объема предоставленных полномочий, оформление доверенности для распоряжения недвижимости будет осуществляться по единым правилам. Для этого доверителю и представителю необходимо обратиться в любую нотариальную контору и представить общегражданские паспорта.
Представителем по сделкам с недвижимым имуществом может выступать только совершеннолетний дееспособный граждан. Выдать доверенность может только дееспособное лицо – факт будет проверяться нотариусом при оформлении документа.
Допускается оформить документ без участия нотариуса – такие случаи прямо указаны в законе (например, должностное лицо органа местного самоуправления или начальник исправительного учреждения, где отбывает наказание доверитель).
Для распоряжения недвижимостью оформляется генеральная доверенность, которая позволяет осуществлять полный комплекс полномочий от имени собственника квартиры. В этом случае обладатель документа получает право не только подписывать документы от имени собственника, но и самостоятельно определять условия сделки.
Порядок оформления генеральной доверенности
При обращении к нотариусу за оформлением генеральной доверенности необходимо учитывать следующие особенности:
- законодательство не требует присутствия представителя при оформлении документов в нотариальной конторе, достаточно представить его паспортные данные;
- в содержании обязательно указывается объект недвижимости, в отношении которого доверенное лицо сможет осуществлять полномочия;
- в состав формы документа может быть включено условие о возможности представителя самостоятельно определять стоимость сделки (к указанию такого полномочия необходимо относиться с осторожностью).
Бланк доверенности вы можете скачать с нашего сайта:
Нотариус обязан не только удостовериться в дееспособности доверителя, но и разъяснить ему все последствия выдачи такого документа. О выданной доверенности нотариусом вносится запись в реестр, а номер и дата регистрационной записи дублируется в тексте. Это позволит проверить достоверность документа при возникновении спорных вопросов.
При оформлении доверенности необходимо представить:
- общегражданский паспорт доверителя;
- копия паспорта представителя;
- правоустанавливающий документ на жилое помещение (свидетельство о праве или выписка ЕГРН).
За выдачу генеральной доверенности уплачивается нотариальный тариф, размер которого может отличаться для разных регионов страны. С момента выдачи у представителя возникает право на осуществление полномочий, указанных в данном документе.
На кого может выдаваться нотариальная доверенность? Такое лицо определяет сам собственник:
- родственники или знакомые доверителя, которым он доверяет сопровождение сделки;
- юрист, который будет оформлять все необходимые документа;
- профессиональный риелтор, которому поручено найти покупателя и провести сделку вплоть до момента получения денежных средств.
Какие права и обязанности дает генеральная доверенность
Чтобы представитель мог совершать действия в интересах собственника недвижимости, в содержании документа необходимо указать:
- дата и место составления;
- полные реквизиты доверителя и представителя, с указанием их паспортных данных;
- описание объекта недвижимости, в отношении которого будут осуществляться полномочия;
- полный перечень полномочий, которые представитель сможет выполнять при совершении сделки;
- срок действия;
- сведения о нотариусе, который удостоверил документ;
- дата и номер регистрационной записи в реестре.
Эти сведения являются обязательными при выдаче любого вида доверенности.
На протяжении срока действия доверенности она предоставляет доверенному лицу право осуществлять все действия от имени собственника имущества. Документ будет представляться во всех уполномоченных государственных органах, при переговорах с контрагентами и потенциальными покупателя, в регистрирующих органах. Для выполнения отдельных полномочий не требуется предварительного согласования с доверителем.
Если генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи выдается риелтору, одновременно может заключаться договор оказания услуг, в котором будут предусмотрены действия, направленные на распоряжение недвижимостью. При наличии такого договора и генеральной доверенности специалист по недвижимости может самостоятельно осуществлять поиск покупателей по цене, заранее согласованной с продавцом.
Хотя генеральная доверенность дает право ее обладателю самостоятельно определять условия предстоящей сделки, порядок формирования цены квартиры можно указывать в договоре между собственником и агентством недвижимости.
Доверенность действительна в пределах всего срока ее действия, при условии внесения в нотариальный реестр сведении о ее удостоверении. Сведения данного реестра являются частью Единой информационной системы, которую ведет Министерство юстиции РФ. Так как доверитель может в любой момент прекратить действие документа, немедленно после такого действия сведения об отзыве поступают в реестр.
Чтобы проверить действительность выданной доверенности, можно воспользоваться электронным ресурсом на сайте Федеральной нотариальной палаты по адресу: http://reestr-dover.ru/
Порядок продажи квартиры по доверенности
С момента выдачи доверенности все необходимые действия и формальности за собственника может выполнять представитель. В состав возможных действий доверенного лица входят:
- поиск потенциального покупателя;
- согласование существенных и факультативных условий сделки;
- сбор документов, справок и иных документов, необходимых для распоряжения имуществом;
- оформление запросов в уполномоченные государственные органы, в том числе в органы Росреестра;
- оформление договора купли-продажи по согласованным условиям;
- обращение от имени продавца в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для совершения регистрационных действий в интересах продавца;
- получение денежных средств по договору для последующей передаче продавцу;
- получение в органах Росреестра документов, подтверждающих переход права собственности.
Наиболее оптимальным способом расчета по договору с участием представителя будет являться безналичный перевод по реквизитам продавца. Это позволит избежать потенциальных рисков потери имущества и денежных средств, которые могут возникать даже при отсутствии противоправных действий представителя.
Если для распоряжение недвижимостью привлекался профессиональный риелтор, договором на оказание услуг может предусматриваться выплата вознаграждения. Эта сумма не указывается в тексте доверенности или договоре купли-продажи, так как является предметом отдельного правоотношения между доверителем и представителем.
Аналогичным образом договоренность о выплате вознаграждения может предусматриваться при ведении дел через любого представителя. Так как на различных этапах сопровождения сделки возникает необходимость уплачивать пошлины, сборы и иные обязательные платежи, доверитель должен обеспечить представителя необходимыми денежными средствами. В качестве альтернативного варианта представитель может самостоятельно осуществлять все платежи, с последующим отчетом перед продавцом и получением компенсации.
Хотя в доверенности может быть указан длительный срок действия, она фактически утратит свою силу с момента исполнения всех полномочий. Это будет связано с достижением результата сделки – получением в органах Росреестра выписки из ЕГРН с подтверждением перехода права собственности от продавца к покупателю. Если доверенность предусматривала полномочия на получение денежных средств от покупателя, она будет сохранять действие до момента полного расчета.