Договор уступки права требования на квартиру в новостройке – порядок проведения сделки

Недвижимость – это не только крыша над головой, хороший вид из окна, будущее детей и другие обывательские моменты. Для предприимчивой части граждан вложения в этот сегмент рынка – доходный бизнес. Порою – честный и прозрачный, иногда – находящийся на грани законности.  Многим приходилось слышать о такой схеме отчуждения недвижимости, как переуступка квартиры в новостройке. Что это такое, как обезопасить сделку, если в ней возникла необходимость – обо всем мы и поговорим далее.

Разница обычной продажи квартиры от переуступки

Классическая продажа понятна:

  • Покупатель подбирает объект на «вторичке» или первичном рынке.
  • Стороны договариваются о цене.
  • Собираются документы, составляется договор купли/продажи недвижимости.
  • Покупатель передает деньги уже бывшему собственнику, составляется акт передачи жилья.
  • Следует регистрация права собственности на приобретателя и вносятся сведения в государственный реестр недвижимости.

Переуступка права требования применяется на первичном рынке. Как только заложен фундамент, проектные квартиры становятся  привлекательным объектом для продажи/приобретения и начинают активно «торговаться» на рынке.

  • Квартир в природе пока не существует. Есть проект застройщика, полным ходом идет строительство, но по документам дома еще нет.
  • Если объекта купли/продажи нет, то и продавать нечего. Однако перевести свои права на другое лицо закон разрешает.
  • На помощь приходит договор переуступки прав собственности на квартиру, или цессия.
Правовой смысл цессии в том, что договором передаются не права собственности, а переуступаются права и возможность требования объекта. Возможность реализовать все это появится в обозримом будущем, обычно оговоренном в основном договоре.

Шесть нюансов цессии

Основным регулятором этого типа сделки выступает Гражданский Кодекс РФ – часть первая, раздел III, гл. 24, ст. 388-390. Сторонами цессии выступают цедент – продавец прав, цессионарий – приобретатель договора переуступки.

  1. Продажа квартиры по переуступке невозможна без основного соглашения первого покупателя и застройщика. Он обязательно прошел регистрацию в Росреестре, содержит техническую характеристику возводимого жилья, права и обязанности застройщика/дольщика, иные значимые условия. Конечно, это договор долевого участия (ДДУ) – основа по переуступке.
  2. До сдачи дома цессионных соглашений по одной квартире может быть несколько – ограничений нет.
  3. В правовом плане переуступка прав собственности на квартиру не является куплей недвижимости. Внося деньги по цессии, человек приобретает уже действующие права и обязанности по заключенному долевому соглашению. Фактическим итогом переуступки права становится смена покупателя недвижимости по договору ДУ.
  4. Цессионарий приобретает не только права, но и обязанности бывшего владельца договора. Тут есть риск «прикупить» и его долги. Покупатель должен придерживаться установленного графика платежей и размера взносов.
  5. Поскольку меняются существенные условия договоренности, закон обязал пройти государственную регистрацию цессии в Росреестре. Иначе продажа признается недействительной.
  6. Для застройщика покупатель по переуступке становится дольщиком. Как и в случае с «долевкой», покупка квартиры по переуступке может застопориться на этапе сдачи дома.

Причина проволочек связана в разрешении разногласий между участниками строительства: застройщиком, инвесторами, поставщиками и подрядчиками. Дело может дойти до суда, даже если дом уже приняла госкомиссия. Зафиксированы рекорды, когда дольщикам приходилось ждать оформления прав на квартиру по 1-5 лет.

Необходимые документы

Поскольку перемен собственников может быть несколько, у продавца должны быть изначальные документы:

  • прошедший государственную регистрацию договор долевого участия. Его оригинал находится у последнего продавца;
  • копии договоров всей цепочки продаж по переуступке. Так проще отследить историю объектов, правомерность сделок;
  • квитанции по уплате текущих платежей застройщику. Чеки и платежные поручения должны быть только подлинными. Никаких ксерокопий, дабы исключить подделку. А вот полная выплата стоимости квартиры по ДДУ не обязательна. Этот момент стороны продажи решают на свое усмотрение. Гораздо осторожнее стоит подходить к принятию объекта с долгом по очередным платежам. Он может быть настолько велик, что возникнут проблемы с реализацией требований. Строительная компания обратит судебный иск на квартиру в пользу погашения образовавшегося долга. Исключит риск потери прав на жилье консультация с застройщиком по поводу добропорядочности продавца;
  • согласие девелопера на продажу квартиры собственником по переуступке прав, если этот шаг предусмотрен ДДУ;
  • согласие «второй половины» цедента на перевод своего договора на другое лицо, если первично права приобретались в зарегистрированном браке.

Наличие перечисленных документов снизит риски мошенничеств с соглашениями по переуступке квартирных прав.

Скачать документ (dogovor-cessii-ustupki-prava-prava-trebovaniya-mezhdu.doc, 54KB)

Порядок оформления

Несмотря на многочисленные подводные камни схемы, процедура переуступки несложна:

  • получаем согласие застройщика;
  • проверяются те документы, о которых мы рассказали выше;

Естественно, владелец ДДУ захочет «навариться». Поэтому обговаривается цена переуступки, и можно приступать к заключению цессии с учетом следующего:

  • права к преемнику переходят исключительно в том объеме, что был у прежнего владельца;
  • чтобы избежать недоразумений, в цессионном соглашении раздел прав/обязанностей лучше дублировать, а также указать реквизиты первичного договора ДУ с перечнем прилагаемой документации;

Соглашение считается заключенным, если:

  • полностью погашена цена ДДУ;
  • или оставшийся долг переведен на нового владельца.

Цессионное соглашение заверяется подписями сторон, пакет сопроводительной документации переуступок поступает к новому собственнику.

Если первичный дольщик приобретал будущую квартиру на кредитные средства по ипотеке, то необходимо согласие банка на цессию.

Подводные камни

Главный риск – «двойные» продажи жилья. Объект может оказаться во владении сразу нескольких собственников, если основным договором выступает предварительное соглашение купли/продажи, различные инвестиционные договора, не проходящие регистрацию в Росреестре.

Правоотношения дольщиков и застройщика регулируются ФЗ № 214, а он обязывает заключать между сторонами исключительно долевые договора. Ситуацию могут осложнить инвестиционные компании, с которыми застройщик расплачивается за услуги «по бартеру» – квартирами. Эти сделки не обязательно сопровождать ДДУ. Допускается любая договоренность, не запрещенная законом.

Заполучив недвижимость, компаньон девелопера стремится выжать максимальную прибыль. Объекты пускаются в цессионную продажу. Чистоту переуступки гарантирует только сопровождение договором долевого участия. Только он официально визируется через ЕГРН с правовой экспертизой документов и сторон продажи.

В силу популярности механизма переуступки прав, объект недвижимости еще до ввода дома в эксплуатацию может прилично «погулять по рукам». Поэтому, приобретая жилье «от застройщика», особенно у его партнеров, поинтересуйтесь его судьбой. Не оформлялась ли квартира по цессии? Самое главное: выступил ли основой цессии ДДУ? Если так, можно без опаски приобретать новую квартиру.

Поделиться:
Похожие статьи
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.