Особенности продажи недвижимости, находящейся в ипотеке или с иными видами обременений

Наличие права собственности на объект жилой недвижимости далеко не всегда дает возможность распоряжаться им по собственному усмотрению владельца. Наличие зарегистрированных или скрытых обременений существенно осложнит возможную сделку.

В представленном материале можно узнать нюансы продажи квартиры, находящейся в ипотеке, а также с иными видами обременений.

Что такое обременение

Под обременением объекта недвижимости законодательство подразумевает ограничение на свободное распоряжение им по решению собственника. Обременения могут быть официальными, т.е. зарегистрированными в реестре ЕГРН, либо скрытыми.

Перечень распространенных обременений для жилых помещений:

• залог, в том числе ипотека – устанавливается в качестве способа обеспечения денежного обязательства;
• наличие в квартире граждан, не являющихся собственниками, но сохраняющих право постоянного пользования квартирой (например, лица, отказавшиеся от участия в приватизации);
• обременение материнским капиталом – когда родителями выдано нотариальное обязательство о переоформлении квартиры в собственность несовершеннолетних детей;
• наличие в составе собственников несовершеннолетних граждан, либо их проживание на праве постоянного пользования.

Риски при покупке жилья с обременением

Приобретение квартиры несет потенциальные риски как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Покупатель рискует собственными или заемными денежными средствами, а также может остаться без приобретенного объекта недвижимости, если сделка купли-продажи будет оспорена заинтересованным лицом.

Как проверить наличие обременения?

Если обременение официально зарегистрировано, сведения о нем будут содержаться в реестре ЕГРН. Следовательно, при обращении в органы Росреестра или заказе выписки из ЕГРН через портал госуслуг, можно получить достоверную и объективную информацию на жилье с ограничением.

В полученной выписке ЕГРН нужно обратить внимание на подраздел 4 – там будет указана информация о залоге или ипотеке. Если подраздел 4 пуст, официальные обременения на объект недвижимости не установлены.

Проверка может осуществляться и следующими способами:

• получение выписок из домовой книги или поквартирной карточки на жилое помещение для установления состава прописанных лиц;
• проверка наличия согласия органа опеки на распоряжение квартирой с несовершеннолетним ребенком;
• изучение документов, по которым продавец ранее сам приобретал квартиру (в нем может быть указано на способ расчетов – материнский капитал, безвозмездная сделка приватизации и т.д.).

Право собственности при покупке недвижимости с установленным ограничением также будет обременено для нового владельца, поэтому покупателю нужно заранее просчитывать все возможные риски. Следует ли приобретать квартиру с обременением – решать нужно с учетом всех обстоятельств ограничения.

Как минимизировать риски?

При наличии залога или ипотеки совершение сделки будет заблокировано банком. В остальных случаях нужно убедиться, что продавец заблаговременно выписал из квартиры всех граждан, в том числе детей. Еще до обращения в органы Росреестра на регистрацию договора купли-продажи нужно получить официальное согласие органа опеки.

Насколько выгодны сделки с обременением? Если жилое помещение продается с сохранением права пользования или проживания определенным кругом лиц, цена сделки может быть существенно ниже рыночных. Оправданность такой экономии предстоит решить самому покупателю.

Нюансы продажи

Рассмотрим порядок соблюдения формальностей, когда продается квартира «с приданным».

Способы продать квартиру в ипотеке

Если в реестре ЕГРН официально зарегистрировано обременение в виде ипотеки, возможность ее продажи практически исключена. Это связано с целевых характером выделения средств на приобретение жилья – ипотечный кредит.

Ипотечный залог устанавливается на весь период действия кредитного договора и подлежит снятию только при полном исполнении денежного обязательства заемщика. В подтверждение ипотеки после совершения сделки банк получает выписку из ЕГРН с соответствующими сведениями о залоге.

Как продать квартиру с обременением ипотекой? Такая возможность появится при соблюдении следующих условий:

1. полное погашение кредитного обязательства перед банком;
2. получение согласия банка на совершение сделки.

При полном погашении займа по кредиту можно обратиться в учреждение Росреестра и аннулировать зарегистрированное обременение. После этого договор купли-продажи будет заключаться на общих основаниях.

Как продать квартиру в ипотеке с согласия банка? Банк вправе выдавать разрешение на продажу заложенной недвижимости, однако требует для этого предоставление нового равнозначного объекта залога. Для этого потребуется провести оценку рыночной стоимости жилого помещение, на основании которой банк будет принимать решение.

Если согласие получено, его нужно представить в службу Росреестра при регистрации договора купли-продажи и переоформления права собственности. В этом случае для нового собственника обременение уже будет отсутствовать.

Приобретение жилых помещений с правами ребенка

Несовершеннолетние граждане могут на равных основаниях владеть недвижимостью на праве собственности, однако продажа такого имущества будет невозможна без получения предварительного согласия органов опеки.

Для оформления согласия органы опеки потребует подтвердить одновременное обеспечение ребенка новым жильем. Во время проверки документов будут сравниваться условия проживания семьи после изменения места жительства, а также характеристики вновь приобретаемого объекта и параметры собственности ребенка (размер доли или целое право).

После выдачи согласия сделка будет проходить по общим правилам через органы Росреестра.

Зарегистрированный ребенок при продаже квартиры также является проблемой для реализации сделки. Снятие с регистрационного учета будет осуществляться с согласия органов опеки, которым нужно подтвердить наличие жилья по новому адресу. Как правило, для этого достаточно представить документы о наличии другой квартиры в собственности родителей, так как прописка и выписка детей осуществляется одновременно с взрослыми членами семьи.

Нюансы покупки жилья с прописанными гражданами

Если помимо продавца в жилом помещении постоянно проживают и зарегистрированы иные граждане, они могут сохранять право пользования недвижимостью после перехода прав на нового собственника. В этом случае существует риск, что новый владелец не сможет выписать таких граждан даже по решению суда.

Что можно сделать в такой ситуации?

• включить в договор купли-продажи обязательство продавца снять с регистрационного учета всех граждан, проживающих в квартире;
• оценить возможность последующей принудительной выписки через суд.

После покупки жилого помещения, оставшиеся прописанными граждане обязаны соблюдать условия проживания. Если такие условия нарушаются, допускается принудительное выселение со снятием с регистрационного учета.

Особенности обременения маткапиталом и военной ипотекой

Если в процессе использования сертификата родители выдали нотариальное обязательство о переоформлении прав на своих детей, они обязаны согласовать сделку с органами опеки и учреждением ПФР. Разрешение указанных органов будет выдано при условии приобретения нового жилого помещения, равнозначного по характеристикам, и оформления прав на него на каждого ребенка в семье.

Для военной ипотеки характерно обременение, связанное с целевым характером выданного кредита. Если военнослужащий решит продать квартиру, ему необходимо получать согласование не только в банке, но и в департаменте Министерства Обороны РФ. Наиболее простым вариантом распоряжение квартирой с таким обременением будет являться полное погашение кредита.