Столкнувшись с финансовыми проблемами, собственники недвижимости решаются ее продать. Другой причиной становится потребность в расширении жилья при увеличении семьи. Иногда люди желают подзаработать на ипотечном кредите. Однако, как продать квартиру в ипотеке, мало кто знает.
Продать жилую ипотечную недвижимость в 2020 году вполне реально, если знать правила и порядок осуществления сделки.
Что говорит закон?
Для продажи недвижимости с обременением обязательно согласие займодавца. Согласно ст. 29 и ст. 33 федерального закона «Об ипотеке» заемщик вправе лишь пользоваться ею и обязан поддерживать ее в нормальном состоянии.
Реализация третьим лицам ипотечной квартиры без согласия банка незаконна. Допускается совершение такой сделки лишь в пользу залогодержателя (ст. ст. 301-303 ГК РФ). В определенных случаях кредитные учреждения идут навстречу и разрешают заемщикам продавать жилье, находящееся у них в залоге.
Законные способы продажи
Продать квартиру, купленную в ипотеку, можно разными способами:
- Погасить ипотеку досрочно. Такой способ заключается в нахождении собственником жилья покупателя, не боящегося факта обременения, и получить от него сумму, не достающую для закрытия ипотечного кредита.
- Самостоятельная продажа. Для совершения сделки необходимо соглашение банка с покупателем, который рассчитывается с долгом за заемщика. Со справкой о полном погашении кредита продавец сам снимает обременение.
- Продажа через банк. Покупателю нужно внести две суммы на разные ячейки: одну – на погашение оставшегося ипотечного кредита, вторую – недостающую для совершения покупки. Снятие обременения возлагается на банковское учреждение.
- Продажа долговых обязательств. Способ представляет собой процедуру перекредитования и подходит для покупателя, который желает приобрести обремененное жилье тоже в ипотеку.
Каждый вариант имеет определенные плюсы и минусы.
Продажа с досрочным погашением кредита
Продать квартиру в ипотеке можно, но главная сложность – поиск покупателя, готового к такой сделке. Нахождение квартиры в обременении банка – веская причина. Особенно в наши дни, когда рынок недвижимости переполнен предложениями, мало кто захочет лишний раз рисковать и связываться с волокитой.
Наиболее перспективен такой вариант при продаже квартиры в строящемся доме. На новостройки с удачными планировками всегда имеется спрос. Добросовестные застройщики обычно не нуждаются в поиске покупателей квартир, приближающихся к сдаче.
Процедура продажи ипотечной недвижимости с досрочным погашением займа следующая:
- В первую очередь необходимо получить согласие от банка. Поскольку кредитному учреждению такая сделка не особо выгодна, потребуется веская причина досрочного закрытия ипотеки.
- Далее производится расчет суммы оставшегося долга.
- На следующем этапе осуществляется заключение соглашения между продавцом и покупателем. Оно требует нотариального заверения.
- Продавцу необходимо снять с регистрации всех граждан, прописанных в продаваемой квартире с ипотекой.
- Покупатель дает задаток в сумме оставшейся задолженности по ипотеке.
- Ипотечный кредит закрывается, обременение снимается.
- На заключительном этапе остается обратиться в регистрационную палату и переоформить переход прав собственности.
Самостоятельная продажа
Можно продать квартиру под обременением самостоятельно. Известить банк о своем намерении нужно и в этом случае. Суть способа заключается в оформлении документации по сделке, снятии обременения с объекта недвижимости продавцом и покупателем без участия заимодавца.
Скрытие от потенциального покупателя факта нахождения продаваемого имущества в ипотеке нецелесообразно и незаконно. Умалчивание о существенных обстоятельствах дела вызовет подозрения.
Процедура самостоятельной продажи:
- Потенциальный покупатель осматривает квартиру.
- Если продаваемый объект покупателя устраивает, он уведомляет банк о своем желании выкупа залогового имущества.
- Между банком и приобретателем квартиры заключается предварительный контракт, заверяемый нотариально.
- Будущий владелец ипотечной недвижимости вносит в банковские ячейки две суммы: первую – на погашение задолженности, вторую – для заемщика в счет покупки.
- После снятия обременения в Росреестре факт продажи подтверждается документально.
- Продавцу и банку предоставляется доступ к их ячейкам.
При самостоятельной продаже цена сделки находится под банковским контролем. Заимодавцу необходимо, чтоб оплаты хватило на покрытие всех обязательств заемщика по кредиту, в том числе пени и штрафы.
Продажа банком
Использование такой схемы предполагает активное участие банка в сделке, а не стороннее наблюдение. На него возлагаются обязанности по оформлению документации, открытию ячейки, снятию обременения, связи с Регистрационной палатой.
Несмотря на освобождение продавца от волокиты, данный способ невыгоден для него. У банков нет заинтересованности в реализации недвижимости по рыночной цене. Для них главное – возврат долга. Следовательно, им хватает денежных средств от сделки купли-продажи, достаточных для его покрытия.
Продажа долговых обязательств
Квартиры, продаваемые банками, привлекательны низкой ценой для граждан, нуждающихся в ипотечном кредитовании. Процедура оформления ипотеки для этих людей практически не отличается от стандартного варианта:
- необходим тот же самый комплект документации;
- при одобрении заявки квартира оценивается и страхуется.
Перерегистрацию обременения банк осуществляет самостоятельно. Заемщик должен лишь подписать дополнительное соглашение по поводу переуступки долга. На всю процедуру уходит приблизительно три недели.
Плюсы и минусы вариантов продажи
Наглядное объединение основных преимуществ и недостатков разных способов продажи квартиры в ипотеке позволит сделать правильный выбор.
| Вариант | Преимущества | Недостатки |
| Путем досрочного погашения | Избавление от долга с одновременным получением наличных денег | Без наличия у квартиры особых преимуществ сложно найти покупателя |
| Продажей задолженности | Быстрота избавления от ипотеки в полном объеме | Необходимость в поиске «перезаемщика» |
| Самостоятельной продажей банком | Освобождение от хлопот по поиску покупателя и оформления сделки | Финансовые потери. Высокий риск остаться без денежной компенсации |
| Самостоятельно продавцом и покупателем | Самостоятельное назначение цены объекта и осуществление контроля хода дела | Временные затраты |
Риски сделки
Для покупателей залоговых квартир риски минимальны. Сделки с ними регламентируются законом и строго контролируются: и банком, и государственными органами. Снижение риска до нуля обеспечивается участием в процедуре риэлторов, юристов, банковских представителей.
В некоторых случаях самостоятельная реализация квартиры, находящейся в ипотеке, запрещена кредитным договором.
Если есть необходимость не в простом избавлении от ипотечного долга, а в получении выгоды от продажи обремененной квартиры, лучше найти покупателя самостоятельно.