Законные способы продажи квартиры, купленной в ипотеку

Столкнувшись с финансовыми проблемами, собственники недвижимости решаются ее продать. Другой причиной становится потребность в расширении жилья при увеличении семьи. Иногда люди желают подзаработать на ипотечном кредите. Однако, как продать квартиру в ипотеке, мало кто знает.

Продать жилую ипотечную недвижимость в 2018 году вполне реально, если знать правила и порядок осуществления сделки.

Что говорит закон?

Для продажи недвижимости с обременением обязательно согласие займодавца. Согласно ст. 29 и ст. 33 федерального закона «Об ипотеке» заемщик вправе лишь пользоваться ею и обязан поддерживать ее в нормальном состоянии.

Реализация третьим лицам ипотечной квартиры без согласия банка незаконна. Допускается совершение такой сделки лишь в пользу залогодержателя (ст. ст. 301-303 ГК РФ). В определенных случаях кредитные учреждения идут навстречу и разрешают заемщикам продавать жилье, находящееся у них в залоге.

Внимание! При обнаружении попытки реализации залоговой недвижимости с нарушением установленных законом правил права на нее перейдут кредитному учреждению (ст. 301 ГК РФ).

Законные способы продажи

Продать квартиру, купленную в ипотеку, можно разными способами:

  1. Погасить ипотеку досрочно. Такой способ заключается в нахождении собственником жилья покупателя, не боящегося факта обременения, и получить от него сумму, не достающую для закрытия ипотечного кредита.
  2. Самостоятельная продажа. Для совершения сделки необходимо соглашение банка с покупателем, который рассчитывается с долгом за заемщика. Со справкой о полном погашении кредита продавец сам снимает обременение.
  3. Продажа через банк. Покупателю нужно внести две суммы на разные ячейки: одну – на погашение оставшегося ипотечного кредита, вторую – недостающую для совершения покупки. Снятие обременения возлагается на банковское учреждение.
  4. Продажа долговых обязательств. Способ представляет собой процедуру перекредитования и подходит для покупателя, который желает приобрести обремененное жилье тоже в ипотеку.

Каждый вариант имеет определенные плюсы и минусы.

Продажа с досрочным погашением кредита

Продать квартиру в ипотеке можно, но главная сложность – поиск покупателя, готового к такой сделке. Нахождение квартиры в обременении банка – веская причина. Особенно в наши дни, когда рынок недвижимости переполнен предложениями, мало кто захочет лишний раз рисковать и связываться с волокитой.

Наиболее перспективен такой вариант при продаже квартиры в строящемся доме. На новостройки с удачными планировками всегда имеется спрос. Добросовестные застройщики обычно не нуждаются в поиске покупателей квартир, приближающихся к сдаче.

Процедура продажи ипотечной недвижимости с досрочным погашением займа следующая:

  1. В первую очередь необходимо получить согласие от банка. Поскольку кредитному учреждению такая сделка не особо выгодна, потребуется веская причина досрочного закрытия ипотеки.
  2. Далее производится расчет суммы оставшегося долга.
  3. На следующем этапе осуществляется заключение соглашения между продавцом и покупателем. Оно требует нотариального заверения.
  4. Продавцу необходимо снять с регистрации всех граждан, прописанных в продаваемой квартире с ипотекой.
  5. Покупатель дает задаток в сумме оставшейся задолженности по ипотеке.
  6. Ипотечный кредит закрывается, обременение снимается.
  7. На заключительном этапе остается обратиться в регистрационную палату и переоформить переход прав собственности.

Скачать документ (-продажи-квартиры-в-ипотеке.doc, 66KB)

Самостоятельная продажа

Можно продать квартиру под обременением самостоятельно. Известить банк о своем намерении нужно и в этом случае. Суть способа заключается в оформлении документации по сделке, снятии обременения с объекта недвижимости продавцом и покупателем без участия заимодавца.

Скрытие от потенциального покупателя факта нахождения продаваемого имущества в ипотеке нецелесообразно и незаконно. Умалчивание о существенных обстоятельствах дела вызовет подозрения.

Процедура самостоятельной продажи:

  1. Потенциальный покупатель осматривает квартиру.
  2. Если продаваемый объект покупателя устраивает, он уведомляет банк о своем желании выкупа залогового имущества.
  3. Между банком и приобретателем квартиры заключается предварительный контракт, заверяемый нотариально.
  4. Будущий владелец ипотечной недвижимости вносит в банковские ячейки две суммы: первую – на погашение задолженности, вторую – для заемщика в счет покупки.
  5. После снятия обременения в Росреестре факт продажи подтверждается документально.
  6. Продавцу и банку предоставляется доступ к их ячейкам.

При самостоятельной продаже цена сделки находится под банковским контролем. Заимодавцу необходимо, чтоб оплаты хватило на покрытие всех обязательств заемщика по кредиту, в том числе пени и штрафы.

Продажа банком

Использование такой схемы предполагает активное участие банка в сделке, а не стороннее наблюдение. На него возлагаются обязанности по оформлению документации, открытию ячейки, снятию обременения, связи с Регистрационной палатой.

Несмотря на освобождение продавца от волокиты, данный способ невыгоден для него. У банков нет заинтересованности в реализации недвижимости по рыночной цене. Для них главное – возврат долга. Следовательно, им хватает денежных средств от сделки купли-продажи, достаточных для его покрытия.

Продажа долговых обязательств

Квартиры, продаваемые банками, привлекательны низкой ценой для граждан, нуждающихся в ипотечном кредитовании. Процедура оформления ипотеки для этих людей практически не отличается от стандартного варианта:

  • необходим тот же самый комплект документации;
  • при одобрении заявки квартира оценивается и страхуется.

Перерегистрацию обременения банк осуществляет самостоятельно. Заемщик должен лишь подписать дополнительное соглашение по поводу переуступки долга. На всю процедуру уходит приблизительно три недели.

Плюсы и минусы вариантов продажи

Наглядное объединение основных преимуществ и недостатков разных способов продажи квартиры в ипотеке позволит сделать правильный выбор.

Вариант Преимущества Недостатки
Путем досрочного погашения Избавление от долга с одновременным получением наличных денег Без наличия у квартиры особых преимуществ сложно найти покупателя
Продажей задолженности Быстрота избавления от ипотеки в полном объеме Необходимость в поиске «перезаемщика»
Самостоятельной продажей банком Освобождение от хлопот по поиску покупателя и оформления сделки Финансовые потери. Высокий риск остаться без денежной компенсации
Самостоятельно продавцом и покупателем Самостоятельное назначение цены объекта и осуществление контроля хода дела Временные затраты

Риски сделки

Для покупателей залоговых квартир риски минимальны. Сделки с ними регламентируются законом и строго контролируются: и банком, и государственными органами. Снижение риска до нуля обеспечивается участием в процедуре риэлторов, юристов, банковских представителей.

В некоторых случаях самостоятельная реализация квартиры, находящейся в ипотеке, запрещена кредитным договором.

Если есть необходимость не в простом избавлении от ипотечного долга, а в получении выгоды от продажи обремененной квартиры, лучше найти покупателя самостоятельно.

Поделиться:
Похожие статьи
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.