Как правильно рефинансировать ипотечный кредит – взаимодействие с банком и важные нюансы

Вслед за растущей популярностью ипотечных кредитов все более востребованной становится услуга по их рефинансированию. Выплата долга за квартиру обычно занимает десятилетия, и за это время в жизни заемщика нередко происходят события, которые не позволяют ему отдавать банку деньги в прежнем объеме.

Он может тяжело заболеть, потерять работу, набрать слишком много новых кредитов. В подобных случаях рефинансирование ипотеки будет настоящим спасением для тех, чьи жизненные обстоятельства существенно изменились.

Разберемся в терминах

Рефинансирование иначе называют перекредитованием. Новый кредит заемщик берет на более выгодных для себя условиях, погашая им старый долг. Рефинансирование долга – это не перезайм, когда, не имея средств платить по одному кредиту, должник в отчаянии начинает брать все новые ссуды, постепенно влезая в непосильную финансовую кабалу. Выгодность, привлекательность условий нового кредита – отличительное свойство процедуры перекредитования.

Право рефинансировать ипотечный долг существует не только у тех, кто попал в тяжелую жизненную ситуацию. Это может попытаться сделать любой заемщик, решивший поискать более привлекательные условия кредита. Обнаружив их в другом банке, юристы рекомендуют вначале пообщаться с менеджерами финансового учреждения, в котором уже оформлен кредит. Не исключено, что они согласятся на перекредитование ипотеки, не желая упустить клиента. Этот вариант идеален, так как позволяет заемщику сэкономить время, средства и нервы. Однако банк далеко не всегда готов предложить должнику лучшие условия. Тогда есть возможность поменять кредитора.

Варианты рефинансирования

Применительно к ипотеке эта процедура обычно такова: ипотечное жилье перезакладывается еще раз в другом банке, и на некоторое время, пока идет оформление сделки в первом банке, должник становится обладателем двух кредитных договоров. Затем более ранний ипотечный кредит гасится более выгодным для клиента. Договор с банком, перед которым заемщик выполнил свои обязательства, расторгается, из залога изымается ипотечная недвижимость.

Рефинансирование ипотеки позволяет владельцу жилья остаться с одним кредитом – с более мягкими условиями погашения долга или с меньшей суммой переплаты. Некоторые банки предлагают беззалоговые программы рефинансирования ипотечных займов. В этом случае с клиентом, желающим раньше срока погасить долг у конкурентов, заключается кредитный договор с отлагательным условием.

По нему заемщик берет на себя обязательство обеспечить взятый у банка кредит предметом залога – недвижимостью. В договоре оговаривается срок, в течение которого он должен это сделать. Должник берет новый займ, рассчитывается им по старому кредиту, снимает с недвижимого имущества обременение, и уже затем перезаключает со сменившимся кредитором договор на иных условиях, закладывая свое жилье.

Требования банков

Поскольку перекредитование приносит банкирам определенные финансовые риски, они не всегда соглашаются на данную процедуру. Личность и кредитная история заемщика будут тщательно проверяться.

Минимальные требования к персоне заемщика в различных банках стандартны. На перекредитование ипотеки могут рассчитывать граждане, если они:

• предъявят российский паспорт;
• имеют достаточный официальный доход, чтобы выплачивать кредит;
• попадают в возрастную категорию от 24 до 65 лет;
• обладают безупречной кредитной историей;
• не имеют других непогашенных кредитов.

Закладываемая недвижимость тоже внимательно изучается рефинансирующим банком, особенно если ипотека оформлялась на «вторичное» жилье. Нового кредитора заинтересует, не обременено ли оно правами третьих лиц, не является ли аварийным, насколько недвижимость ликвидна, и т.д. Из-за возможных скрытых проблем со «вторичкой», многие банки соглашаются рефинансировать ипотечный кредит только в том случае, если он брался на покупку новой квартиры (комнаты, дома).

Пакет документов для нового кредитора

Подтверждать полное соответствие требованиям банка потенциальный заемщик должен документально. Необходимо предъявить:

• свой гражданский паспорт и паспорта поручителей (если они предусмотрены договором);
• трудовую книжку и действующий трудовой договор, подписанный всеми сторонами;
• первоначальный ипотечный договор (копия);
• справку о доходах;
• документы на заложенное ипотечное имущество;
• СНИЛС;
• заполненная анкета (бланк выдается кредитным учреждением).

Каждый банк старается минимизировать риски, возможные при перекредитовании чужого долга. Полный список требуемых документов рекомендуется уточнять в конкретном банке.

Возможные причины для отказа

Несмотря на то, что банки заинтересованы в привлечении новых клиентов, им нередко приходится отвечать отказом желающим перекредитоваться. Возможные причины отказа обычно вызваны их неуверенностью в добросовестности и кредитоспособности новоявленного должника.

Банк вряд ли решится на перекредитование ипотеки, если должник:

• был ранее судим;
• имеет испорченную кредитную историю;
• закладывает сомнительный или проблемный предмет залога;
• сменил работу или имеет маленький трудовой стаж;
• недавно начал выплачивать долг по первоначальному кредиту (расплачивается с банком менее полгода);
• перешел на менее оплачиваемую работу;
• на его содержании появились новые иждивенцы.

Плюсы и минусы

Рефинансирование ипотечного кредита – это инструмент, которым заемщик должен смело пользоваться. Перекредитование способно значительно снизить ежемесячные выплаты банку. Однако нужно внимательно изучить условия нового кредитора, иначе в реальности они могут оказаться еще более невыгодными, чем были прежде.