Особенности переуступки прав на аренду земельного участка, форма договора и правила заполнения

При заключении договора аренды гражданин получает земельный участок во временное владение с правом его использования по целевому назначению. Распоряжение землей путем ее отчуждения третьим лицам запрещено, однако у арендатора существует возможность уступить свои права по договору.

В представленном материале можно узнать, что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка.

Правовой статус арендованного участка

В аренду передаются земельные наделы, состоящие в государственном и муниципальном жилищном фонде. В этом случае арендодателем будут выступать соответствующие государственные и муниципальные органы, с которыми арендатору предстоит решать все вопросы.

В содержании договора указываются элементы, имеющие отношение к возможности последующей переуступки прав и обязанностей арендатора:

  • срок действия соглашения;
  • условия использования участка земли;
  • запрет на передачу по договору третьим лицам.

Несмотря на то, что ст. 22 Земельного кодекса РФ допускает возможность переуступки прав на арендованный участок, на практике это будет невозможно, если в исходном договоре аренды установлен запрет на уступку.

Допустимость уступки прав по договору аренды земли необходимо определять, исходя из требований ст. 22 ЗК РФ, так как таким правом обладает не каждый арендатор. В состав лиц, которым доступна уступка аренды государственной/муниципальной земли, будут входить арендаторы, реализующие одну из возможных целей уступки, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ. К таким лицам будут относиться субъекты предпринимательской деятельности.

Процедура переуступки (передачи) права аренды

Договор может быть заключен при использовании указанного объекта для следующих целей:

  • для передачи арендных прав в качестве обеспечения денежного обязательства, т.е. для залога;
  • при внесении арендных прав в уставной капитал коммерческой организации либо в паевой фонд производственного кооператива;
  • при внесении арендных прав и обязанностей для строительства и эксплуатации домов коммерческого и социального использования.

Законом установлены возможные варианты заключения договора субаренды земли, которые имеют различие в правовом статусе передаваемых прав и обязанностей.

Пошаговая инструкция включает в себя следующие действия:

  1. определение направлений деятельности, по которым планируется передача прав третьим лицам;
  2. согласование всех условий сделки, после чего оформляется предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка;
  3. направление документов на регистрацию сделки в органы Росреестра;
  4. направление арендодателю уведомления о совершенной сделке.

Закон допускает уведомить арендодателя уже после оформления всех документов, для этого должно применяться правило о разумном сроке. Если такое уведомление не будет направлено, арендодатель получит право требовать убытки, которые могут возникнуть при отсутствии надлежащего уведомления.

Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка является обязательным условием подобных сделок. Исходя из этого правила, устанавливается минимально возможный срок договора – не менее одного года. Нарушение требования о государственной регистрации в органах Росреестра влечет недействительность сделки для третьих лиц.

Особенности передачи арендных прав третьим лицам

Порядок оформления договора переуступки должен предусматривать обязательное соблюдение требований земельного и гражданского законодательства. К числу наиболее важных условий, которые нужно соблюсти сторонам по сделке, относятся:

  • срок уступки арендных прав и обязанностей не может превышать срок действия основного договора аренды;
  • должны соблюдаться требования о целевом назначении и видах разрешенного пользования землей;
  • порядок внесения арендных платежей – одновременно с передачей прав на участок, передается и обязанность по своевременному и полному перечислению арендных платежей.

Если планируется заключить договор переуступки прав аренды участка, бланк документа можно скачать на нашем сайте.

Скачать документ (-переуступки-2.doc, 32KB)

При согласовании условий сделки нужно учитывать запреты, при которых переуступка будет невозможна:

  • арест арендованного участка или наличие судебного спора о правах на него;
  • систематическое нарушение сроков и порядка внесения арендных платежей первоначальным арендатором;
  • наличие на участке самовольно возведенных объектов недвижимости, либо с отступлением от требований разрешения на строительство.

При установлении этих фактов сделка будет признана недействительной по требованию арендодателя в судебном порядке.

Последствия заключения договора перенайма

С момента государственной регистрации договора переуступки арендных прав и обязанностей все полномочия арендатора будет выполнять новое лицо.

Эксплуатация земельного участка после официальной регистрации сделки должна осуществляться в соответствии с условиями первоначального договора аренды. Стороны не имеют права произвольно менять целевые и качественные характеристики земли.

Если в ходе действия договора переуступки возникают основания для расторжения договора (например, несоблюдение целевого назначения земли или ухудшение ее качественных свойств), арендодатель может предъявить требование одновременно к первоначальному и производному арендатору. При рассмотрении спора в суде в качестве надлежащих ответчиков будут привлечены оба арендатора.

Поделиться:
Похожие статьи
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.